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北京pk拾开户:【樓盤測評】老闆買房也要考慮「996」,順義別墅「同區不同命」

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近日,職場人士關心的「996」話題頻頻出現在熱搜榜上。

「不為996辯護,但向奮鬥者致敬!」

「不強制,但必須有拼搏精神。」

就連馬雲、劉強東兩位互聯網大佬的表態,都帶着一份「身不由己」。對於地產人來說,「996」不過家常便飯,「活下去」才是最重要的。

「996」跟「活下去」並不是笑話,而是一線城市中企業老闆的普遍生活寫照。正所謂屁股決定腦袋,對「996」體會最深的老闆何嘗不是「痛並快樂着」?

以往老闆置業總會把環境列到第一位,不用過多考慮距離的問題。如今既要常去公司盯工作還要不斷在城裡見客戶,交通的時間成本必須考慮。

「既需要優美的環境,隔離城市的喧鬧,又需要便利的交通,能夠快速切換生活與工作」,不光是老闆,高凈值人群的購房置業也開始回歸成熟區域,而這一點在北京一季度樓市成交中已有體現。

大戶型成交分化

2019年一季度北京樓市回暖,成交量提升,改善需求佔比開始上升。中國指數研究院數據顯示,北京一季度商品房銷售共計10278套,其中140-400平米大戶型改善產品銷售佔比為15%。

數據顯示,在100平米以上的改善產品成交中,140-400平米大戶型產品成交要高於100-140平米戶型產品,兩者銷售比約為1.3:1。

北京自2017年開始大規模限競房供地后,五環內大戶型新房項目數量明顯下降。除霄雲路8號、泛海國際世家等一批較早開發的大戶型產品,西府大院、金府大院、壹亮馬等純商品房項目也已悉數亮相。剩下的西城天鑄大戶型、國風長安別墅都是限競房項目。

對於改善,尤其是再次置業的高凈值人群,內城可供選擇的優質項目已經少之又少。於是五環外擁有更好環境、配套相對便利的區域成為此類人群的置業首選。

順義和朝陽孫河是近幾年五環外,臨近東部城區改善產品的主要供應區域。從北京三月住宅成交總金額排名來看,位於孫河的泰禾北京院子二期、瑞悅府(別墅)、潤澤御府、中糧瑞府、景粼原著包攬了朝陽區住宅成交金額排行的前5名。

位於順義的祥雲賦(別墅)、魯能·優山美地D區、觀承別墅·大家、龍灣別墅、合景·香悅四季、順鑫·頤和天璟、北京御墅、北京城建(600266)北京合院、新世界麗樽、恆華安納湖項目,包攬了順義區住宅成交金額排行的前10名。

雖然高凈值人群置業扎堆順義和朝陽孫河,但不同區位板塊(組團)的成交卻相差甚遠,尤其在順義。

盤點一季度順義城區140平米(含)以上產品成交情況可以看到,魯能·優山美地D區、祥雲賦(別墅)和龍灣別墅·棠尚所在的順義新城空港組團成交量最大。

其次是觀承別墅·大家與新世界麗樽兩項目所在的順義京承片區。再次是順義新城出讓土地熱點區域,馬坡組團的合景·香悅四季與新城牛欄山組團的順鑫·頤和天璟、恆華安納湖。

而北京城建北京合院與北京御墅所在的順義新城中心組團,區域成交墊底。

為何同一區域,不同區位的成交差異如此之大?拋開供貨因素,不同區位的配套差異,是高凈值人群置業分化的關鍵。

同區域不同命

開篇提到現階段老闆也難免「996」,所以老闆置業往往在離塵不離城的區域選擇。

離塵,要做到遠離城市喧囂,讓心情得以放鬆;不離城,既要在通勤上保證1小時以內的高效通達,又要有等同城市便捷的生活、商業、教育、醫療配套。

依託國門區位、溫榆河良好的自然生態環境、城區東部便利的交通網絡,並有着中央別墅區身份的順義,自然受到高凈值人群的關注。

隨着國際學校、高端商業和諸多國際配套的入駐,也使得順義中央別墅區的國際化生活氛圍日漸濃郁,形成了區域特有的國際圈層文化歸屬感和魅力。

一季度順義區140平米(含)以上住宅成交

TOP10項目位置示意圖

從一季度順義區140平米以上住宅成交項目位置分布圖來看,生活及商業配套成熟,國際學校雲集的順義新城空港組團是成交最好的片區,價格在區域中也是最高的。商品房成交單價已到6萬元/平米,類獨棟別墅總價約2500萬元起。

對於生活配套的硬需求讓高凈值人群即使不選擇順義新城空港組團,也會首選臨近的順義京承片區,也就是觀承別墅·大家與新世界麗樽所在區域。這個區域的配套主要依託于中央別墅區和未來科學城。

順義京承片區到中央別墅區配套的直線距離約5公里,到未來科學城配套直線距離約3公里。這裏臨近??六環和京承高速的入口,駕車通勤市內,比從順義新城空港組團出發走京密路上機場高速還要快一些。而價格上,1500萬元的總價就能買到限競房類獨棟合院產品。

一季度的成交數據已經描繪出順義新城各組團的競爭力。雖然順義新城空港組團的優勢明顯,但區域開發已經臨近飽和。在順義新城的大規劃下,馬坡與牛欄山組團開始發力。

據悉,2018年12月4日華潤、新城控股分別以8.85億元(溢價率16.45%)和23.3億元(溢價率22.63%)拿下馬坡組團地塊。12月11日,合景泰富以9.2億元(溢價率達29.58%)取得牛欄山組團地塊。

從當前市場土拍能溢價成交的結果可以看出,多家房企對布局順義新城有着強烈的意願。但從成交地塊仍需執行「70/90」政策可以看出,牛欄山和馬坡組團與中央別墅區定位明顯不同。

牛欄山組團中順鑫·頤和天璟3萬元/平米左右的成交單價可謂相當誘人,但成交卻一直低靡。這意味着高凈值人群選擇別墅等改善產品時更看重區域價值而非價格。

「以前順義新老城區是以減河為界,減河以南為老城區,減河以北的馬坡、牛欄山才叫新城,現在都叫新城了」,一位家住順義的居民表示,減河仍是當地人心中老城與新城的邊界所在,減河以北的生活配套尚需時日。

從順鑫·頤和天璟項目售樓處了解到,該項目配建的5萬平米商業,計劃與項目二期一同建設,預計需3-4年交付投入使用。

到順義置業的高凈值人群,在看過順義新城空港組團和順義京承片區的項目和配套后,對於牛欄山和馬坡組團的普遍印象是「缺乏高端別墅區氛圍」。

而這才是牛欄山和馬坡組團需要解決的大問題。

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